Per la esecuzione dei lavori straordinari in condominio la Corte di Cassazione ha recentemente precisato (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 05/04/2023, n. 9388) che:
– l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., come modificato dapprima dalla L. n. 220 del 2012 e poi dal D.L. n. 145 del 2013, convertito nella L. n. 9 del 2014, prescrive che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda “obbligatoriamente” (e non più “se occorre”) a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.
L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.
– una deliberazione dell’assemblea non può avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere alla costituzione del fondo speciale per la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni o di modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, ed è perciò nulla.
Vediamo allora cosa deve essere fatto (in base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione) per evitare la nullità della delibera condominiale.
– occorre che la delibera stabilisca espressamente la costituzione di un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori da eseguire o la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere nel caso in cui il pagamento da contratto dovrà avvenire a stati di avanzamento;
– allegare alla delibera un contratto di appalto che preveda pagamenti a stati di avanzamento lavori;
– stabilire un piano di riparto delle spese in base ai millesimi con delle rate che permettano con il pagamento della prima rata l’inizio dei lavori. Può capitare che un condomino non paghi la prima rata e ciò potrebbe impedire l’inizio dei lavori. Un soluzione potrebbe essere quella di prevedere somme più alte per la prima rata rispetto alla sola ripartizione della somma iniziale (primo stato di avanzamento lavori) necessaria ad iniziare i lavori, così che anche se un condomino non pagasse la prima rata, sarebbe comunque già presente il fondo necessario all’inizio dei lavori.
– autorizzare l’amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto incassate le prime rate sufficienti a coprire il primo stato avanzamento e quindi l’acconto richiesto dall’appaltatore per iniziare i lavori.
Esempio: Lavori straordinari rifacimento facciata
L’assemblea, dopo ampia discussione, stabilisce di far eseguire i lavori necessari al rifacimento della facciata dello stabile condominiale dalla ditta Rossi per € _______come da contratto allegato al presente verbale che l’assemblea espressamente approva.
L’importo dei lavori sarà corrisposto a stati di avanzamento come da contratto di appalto ora approvato. Per la spesa totale di € __________ , che sarà ripartita secondo i millesimi, viene costituito un fondo per lavori straordinari di pari importo, fondo che sarà versato in 4 rate: la prima pari ad € _____ entro la data _____, la seconda……….ecc.
L’assemblea autorizza l’amministratore a sottoscrivere il contratto d’appalto e quindi ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto la prima rata del fondo pari ad € ____________.