In caso di infiltrazioni d’acqua provenienti da un lastrico solare di proprietà esclusiva in un condominio, la responsabilità per i danni è condivisa sia dal proprietario del lastrico sia dal condominio stesso. Questo perché il lastrico solare, pur essendo di uso esclusivo, svolge la funzione di copertura dell’edificio, interessando l’intera compagine condominiale.
Secondo la giurisprudenza consolidata, in particolare una sentenza della Corte di Cassazione, la responsabilità per i danni da infiltrazioni è così ripartita:
- Proprietario del lastrico solare: è responsabile in qualità di custode del bene ai sensi dell’art. 2051 del codice civile.
- Condominio: è corresponsabile per l’obbligo di conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, tra cui rientra anche il lastrico solare, in base all’art. 1130 del codice civile.
La ripartizione delle spese per il risarcimento dei danni segue generalmente il criterio previsto dall’art. 1126 del codice civile:
- Un terzo delle spese è a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico solare.
- Due terzi delle spese sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Si richiama a tal riguardo la sentenza della Cassazione civile (SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449) che ha stabilito infatti che in ambito condominiale, nelle ipotesi ove l’utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., sia l’ente condominiale, poiché la funzione di copertura dell’intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l’amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l’assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c.
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
È importante sottolineare che, in caso di danni da infiltrazioni, il condomino danneggiato può richiedere l’intero risarcimento sia al proprietario del lastrico sia al condominio, essendo questi obbligati in solido. Successivamente, chi ha pagato potrà rivalersi sull’altro corresponsabile per la quota di competenza.
In conclusione, la responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare ad uso esclusivo è condivisa tra il proprietario del lastrico e il condominio, con una ripartizione delle spese secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 del codice civile.