La Corte di Cassazione con una recentissima sentenza (Cass. civ., n. 1002/2025), ha fatto chiarezza in merito all’obbligo da parte dell’amministratore di comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti.

Per fare chiarezza occorre premettere che a seguito delle modifiche apportate alle norme codicistiche sul condominio (entrate in vigore nel 2013), il secondo comma dell’art.63 disp. att. c.c. dispone che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore, un’obbligazione solo sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio ma le somme dovute dai morosi.

La Legge di riforma del condominio ha stabilito la natura parziaria delle obbligazioni del Condominio.

Quindi il creditore del condominio non può come in passato richiedere l’intera somma ad un solo condomino (che poi aveva diritto ci richiedere la restituzione delle somma agli altri condomini) ma può chiedere il pagamento solo ai singoli condomini morosi della quota di cui sono debitori in base alla tabelle millesimali.

Solo qualora tutti i tentativi di recupero del credito nei confronti del condomino moroso risultassero infruttuosi allora il creditore potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.

Premesso questo, appare evidente che il meccanismo stabilito dal legislatore può funzionare solo se l’amministratore comunica prontamente al creditore sia i nominativi dei condomini morosi, sia la parte del debito a loro attribuibile secondo le tabelle millesimali.

Se l’amministratore fosse inadempiente, il creditore non potrebbe infatti mai iniziare le procedure volte a recuperare le somme dai condomini morosi.

Fino ad adesso non c’era mai stata una pronuncia della Corte di Cassazione in merito a tale obbligo dell’amministratore.

Ecco che la sentenza ora analizzata stabilisce alcuni importanti principi.

• Legittimazione passiva: La sentenza chiarisce che l’azione legale per ottenere i dati dei condomini morosi deve essere indirizzata direttamente all’amministratore in proprio, e non al condominio. Questo significa che l’amministratore è personalmente responsabile dell’adempimento di questo obbligo. La sentenza sottolinea che l’obbligo di comunicare i dati dei morosi non è legato al suo ruolo di mandatario del condominio, ma è un obbligo legale che ricade direttamente sulla sua persona.

• Natura dell’obbligo: La sentenza evidenzia che l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi è un obbligo legale di cooperazione con il terzo creditore, e non un adempimento legato al contratto di amministrazione con il condominio. Questo obbligo è funzionale al diritto del creditore di agire prima contro i condomini morosi prima di rivalersi su quelli in regola.

• Responsabilità dell’amministratore: La sentenza chiarisce che il ritardo o l’omissione nella comunicazione dei dati dei morosi può comportare una responsabilità aquiliana (extracontrattuale) dell’amministratore nei confronti del creditore. Questo significa che l’amministratore può essere ritenuto responsabile per i danni causati al creditore a causa del ritardo nella comunicazione dei dati, rallentando la riscossione dei suoi crediti.

• Esclusione di responsabilità del condominio: La sentenza stabilisce che il condominio non è responsabile per l’omessa o intempestiva comunicazione dei dati dei condomini morosi da parte dell’amministratore. La responsabilità ricade esclusivamente sull’amministratore in proprio.

• Obbligo di indicare le quote millesimali e il codice fiscale: La Cassazione stabilisce che la comunicazione dei dati dei condomini morosi deve includere non solo i nominativi, ma anche le quote millesimali e i relativi codici fiscali. Questo è cruciale per la corretta applicazione della natura parziaria delle obbligazioni condominiali.