Il cliente dice all’Avvocato: “Io vivo una palazzina con meno di otto appartamenti quindi non abbiamo un condominio, corretto?”

L’avvocato dovrà dire al cliente che si sbaglia, infatti in tal caso viene confuso l’obbligo di nomina di un amministratore con l’esistenza stessa del condominio.

Un condominio si forma non appena la proprietà dell’edificio è divisa almeno tra due persone.

Quindi basta che nell’edificio ci siano anche solo due appartamenti che si debbano applicare le norme sul condominio.

Invece l’art. 1129 c.c. dispone che se i condomini sono più di otto è obbligatoria la nomina di un amministratore e se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Quindi perché esista un condominio non occorre una delibera dell’assemblea dei condomini.

Si ha un condominio semplicemente quando in un edificio esistono contemporaneamente più immobili di proprietà di due o più persone, insieme a delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.

Sotto la soglia degli otto condomini semplicemente è possibile non nominare un amministratore, quindi saranno i condomini a doversi occupare della gestione del condominio.

Questo non vuol dire che un amministratore non possa essere ugualmente nominato dall’assemblea dei condomini. Anche perché ci dovrà sempre essere qualcuno che provveda agli adempimenti minimi per la gestione delle parti comuni, si pensi anche solo alla divisione delle spese secondo i millesimi.

Poi soprattutto per i rapporti con i terzi il codice civile sempre all’art. 1129 dispone che in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore

Infine si ricorda che in base all’art. 1138 il regolamento di condominio è obbligatorio solo se i condomini sono almeno 11. Quando sono di meno esso non è necessario, come detto troveranno comunque applicazione le norme del codice civile.